Coordenadas georreferenciadas. Datos precisos para situar geográficamente fincas, parcelas e inmuebles

Coordenadas georreferenciadas. La brújula para no perderte

Un lindo día, con su sol y sus pajaritos piando, vas a la notaría a resolver un asunto cualquiera de un inmueble de tu propiedad. Te sientas a esperar tu turno. Te atienden tan amablemente como cabe esperar y, mientras te informan de la documentación necesaria, en mitad de una frase oyes la expresión “coordenadas georreferenciadas”.

Ups! No sabes si en algún momento habéis pasado a hablar en ruso o es que al notario se le ha trabado la lengua.

Así que te vuelves a casa, con una lista de documentos que preparar entre los que se encuentra el de las misteriosas coordenadas. Pero, como rascándote la cabeza no encuentras solución al problema, pasas al plan B, que es expresar tu desconcierto con un: ¿De dónde saco yo ahora el archivo GML y las coordenadas georreferenciadas?

Bien. Esa es la pregunta. La respuesta está muy cerca: yo te lo soluciono.

Aunque, ya que eres una persona curiosa, con gran interés por informarte, es posible que tengas alguna pregunta más que hacerte. Y como antes, yo te las contesto.

¿Qué son las coordenadas georreferenciadas y para qué me las piden?

En esencia, las coordenadas georreferenciadas permiten establecer los límites de cualquier finca, urbana o rústica, edificada o no. Y se hace utilizando un sistema de coordenadas y datum específicos que permiten una precisión muy alta en la identificación.

Así, cada parcela, cada terreno, quedaría ubicado en el espacio de manera única.

Para hacernos una idea, georreferenciar es lo que hace Google Earth: sitúa en el mapa puntos concretos de la geografía.

Cartografía Catastral en Google Earth

Hasta hace muy pocos años, los propietarios de inmuebles han visto descritas sus fincas de manera literaria al estilo de “parcela de tierra en el partido de Ocaña, término de Ciruelos, olivar de secano situado en el Paraje Mataasnos, de tres hectáreas, nueve áreas y treinta y cuatro centiáreas según el Registro de la Propiedad, y de tres hectáreas y treinta y cuatro centiáreas según el título. Linda: al norte con el Camino de Oreja, al sur con Juán Pérez, al este con Hermanos Jarque y al oeste con Aurelina Díaz.”

Y con estos datos, vete tú a buscar la tierra si no la conoces.

Así ha sido durante décadas, durante siglos. Y no es extraño que se hayan “perdido” tierras y fincas en las herencias o que algunas hayan crecido mientras otras disminuían.

Poco a poco, la legislación ha ido obligando a que en las escrituras notariales se hayan incluido más datos. Primero las referencias catastrales (desde 1998) y más tarde, (a partir de 2004) descripciones con “parámetros objetivos” y planos.

Esto no acaba aquí, aún tenemos otro problema en la identificación de las fincas: cuando en el Registro de la Propiedad aparecen unos datos que no coinciden con los del Catastro. Puede ocurrir que no se haya medido correctamente la parcela, que no se haya delimitado bien la finca o que no se haya registrado una división.

Para solucionarlo nos ha caído del cielo, cómo no, una ley (Ley 13/2015) que pretende favorecer la coordinación entre el Catastro y el Registro de la Propiedad. Todo con el fin de evitar líos (“supuestos litigiosos” dice la Ley) e “incrementar la seguridad jurídica de las transmisiones”.

Y la herramienta fundamental para ello es incorporar la descripción gráfica georreferenciada de las fincas registrales, utilizando como base la cartografía catastral.

¿Y el fichero GML?

La información acerca de la georreferenciación de una parcela, se expresa en un formato específico: el formato GML de parcela catastral INSPIRE.

INSPIRE es una iniciativa de la Unión Europea para establecer una estructura de información espacial en Europa.

Esta es la razón por la que los datos se presentan en papel y, además, en un soporte informático que contiene el fichero GML,  (Lenguaje de Marcado Geográfico), y puede completarse con un archivo PDF y un archivo XML.

¿En qué casos me van a solicitar las cooordenadas georreferenciadas?

Bueno, ya tenemos un problema (la dificultad de identificar las fincas con precisión), una ley para solucionarlo y una herramienta, las coordenadas georreferenciadas. Ahora hay que poner todo en práctica.

En realidad, quien pide las coordenadas georreferenciadas es el Registro de la Propiedad para transmitir los datos al Catastro. Así que cada vez que sea necesario inscribir operaciones en el Registro, vas a escuchar este “palabro”. Y lo más frecuente es que en la notaría te indiquen la necesidad de aportarlas para registrar adecuadamente tu finca.

¿Cuáles son esas operaciones?

Pues las que supongan cualquier modificación de los límites de una parcela o inmueble que ya exista, o la inscripción de nuevos inmuebles en el Registro de la Propiedad.

Por ejemplo: cuando divides en dos aquélla parcela de la abuela que heredaste con tu hermano, cuando unes dos locales comerciales para hacer uno sólo, o cuando construyes en un solar seis viviendas para la venta.

Y más concretamente:

  • La inmatriculación de fincas aún no registradas.
  • La inscripción de nuevas fincas.
  • La reparcelación urbanística (segregaciones, agregaciones, agrupaciones y divisiones de fincas).
  • Los procedimientos administrativos de reordenación urbanística. Estos son concentración parcelaria, expropiación forzosa, deslindes administrativos y expedientes de equidistribución urbanística.

¿Y si nadie te obliga? Desde luego también puedes solicitar voluntariamente que se incorpore la representación gráfica catastral en el Registro. No es lo habitual, por cierto. Pero estás en tu derecho.

¿Todo claro?

Porque si aún tienes alguna duda, tengo abierto el consultorio: pregúntame en los comentarios.

Y si lo que necesitas es obtener las coordenadas georreferenciadas de tu finca, ponte en contacto conmigo. Te enviaré un presupuesto gratuito en 48 horas.

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